? 记者 戚颖璞 查睿

??到2025年，，，，，，，上海工业增加值占GDP比重要达25%以上。。。。。。都说上海土地资源有限，，，，，，，要做大制造业这块“蛋糕”，，，，，，，作为产业空间载体的“面粉”——土地够用吗？？？？？

??今年，，，，，，，上海“长出”产业新空间，，，，，，，许多曾经布满老旧厂房的工业用地，，，，，，，开始“长”出新企业、新大楼。。。。。。这得益于今年4月起开展的产业用地“两评估、一清单、一盘活”专项行动，，，，，，，由此，，，，，，，上海也成为全国首个对产业用地进行全面彻底梳理和盘活的城市。。。。。。

??截至目前，，，，，，，上海在短短半年多来，，，，，，，盘活处置低效产业用地37.8平方公里，，，，，，，接近两个黄浦区那么大，，，，，，，3390幅土地迎来新生。。。。。。这些“增量”是怎么来的？？？？？

??“进退奖惩”分类处置

??“两评估、一清单、一盘活”指的是，，，，，，，对产业用地进行综合绩效评估、综合价值评估，，，，，，，形成产业用地分类清单，，，，，，，有针对性地采取路径进行盘活。。。。。。简言之，，，，，，，就是对产业用地的“表现”打分，，，，，，，按照不同情况去选择盘活路径。。。。。。

??这是上海第一次全面梳理和盘活产业用地，，，，，，，其迫切性来自城市产业转型升级和超大城市资源紧约束之间的矛盾。。。。。。

??2023年下半年，，，，，，，上海首次进行大排摸，，，，，，，一共梳理出728平方公里、4.85万幅产业用地。。。。。。在绝对数量上，，，，，，，产业用地供给充足，，，，，，，但剖开来看，，，，，，，却存在结构性矛盾。。。。。。

??比如，，，，，，，嘉定安亭一处旧厂房，，，，，，，闲置多年，，，，，，，部分租赁给了物流企业。。。。。。这类粗放管理的工业用地，，，，，，，成了产业转型升级之路上的障碍。。。。。。低效土地挤占城市资源，，，，，，，类似案例不在少数——数据显示，，，，，，，全市绩效靠后的50个园区，，，，，，，占用了全市24%的工业用地，，，，，，，但产值贡献不足5%。。。。。。

??同时，，，，，，，上海“寸土寸金”，，，，，，，也给工业制造带来三个痛点：高昂地价容易消解掉上海工业的综合成本优势，，，，，，，收储成本高导致再开发难度很大，，，，，，，而且存在企业炒地的可能。。。。。。

??解题之道，，，，，，，就是要把所有产业用地放在同一考。。。。。。，，，，接受综合绩效评估，，，，，，，形成“进退奖惩”的分类处置方案。。。。。。

??企业用地也要“考试”

??今年，，，，，，，上海计划盘活处置低效产业用地不低于45平方公里。。。。。。“两评估、一清单、一盘活”听起来有些专业，，，，，，，却和上海每个制造企业息息相关。。。。。。以后，，，，，，，企业用地也要“考试”了。。。。。。

??问题是，，，，，，，土地上考。。。。。。，，，，考官怎么科学打分？？？？？

??“从今年开始，，，，，，，上海每年会对全市所有产业土地进行考核，，，，，，，并构建了‘两评估’政策体系。。。。。。”上海市规划资源局产业用地规划管理处有关负责人表示，，，，，，，它们分别是，，，，，，，综合绩效评估和综合价值评估，，，，，，，前者关注现状，，，，，，，定期对产业用地综合利用情况进行全面“体检”打分；；；；；；；后者关注未来，，，，，，，围绕破解产业用地收回收储成本偏高、用非所用不当得利等问题，，，，，，，统一评估路径，，，，，，，进一步降低土地回收成本。。。。。。

??一直以来，，，，，，，上海没有建立完整且通用的土地绩效评估标准，，，，，，，综合绩效评估就是面向所有产业用地，，，，，，，突破认定标准不明的瓶颈。。。。。。

??上海市自然资源调查利用研究院有关负责人介绍，，，，，，，这套打分体系不是唯产值论，，，，，，，而是结合产业智能化、绿色化、融合化发展要求，，，，，，，综合考虑企业的创新能力、社会贡献、节能环保等。。。。。。指标方面也借鉴ESG指标架构，，，，，，，将高质量、可持续发展理念融入综合价值评估指标中，，，，，，，包括科创贡献、就业情况、公益作用等。。。。。。评估过程开放公平，，，，，，，定性和定量结合、刚性与弹性兼顾，，，，，，，通过多专业、多方共同研判确定。。。。。。假设一家企业经济产出不高，，，，，，，但它是一家链主企业，，，，，，，或是承担了国家重要科研项目，，，，，，，那也有较大可能被评高分。。。。。。

??经过考核打分，，，，，，，产业用地被分为A、B、C、D四类绩效用地，，，，，，，分别对应鼓励支持、保留提升、观察整改和整治退出，，，，，，，形成一张清单。。。。。。记者了解到，，，，，，，目前上海共有4.85万幅产业用地，，，，，，，其中C类和D类土地规模占到24%，，，，，，，均为低效利用的土地，，，，，，，亟须转型盘活。。。。。。

??业内人士透露，，，，，，，如果企业所在的土地被评为C类或D类，，，，，，，并且企业自主转型能力或意愿不强的，，，，，，，将按照评估和综合处置等有关规定收回收储或者减量复垦等。。。。。。

??结合国际经验，，，，，，，在一座城市里，，，，，，，产业用地的出让价格要远远低于住宅、商业等普通经营性用地，，，，，，，这是出于扶持产业发展、带动就业的考虑。。。。。。所以，，，，，，，产业用地本身就有公共属性。。。。。。综合价值评估，，，，，，，就是要解决低效用地政府回收成本居高不下的问题。。。。。。这套打分体系主要针对C类和D类中被收回收储的那部分土地，，，，，，，结合土地区位、生产功能、综合绩效等，，，，，，，进一步评估退出的综合价值，，，，，，，再确定收回的补偿标准。。。。。。

??“依据这套新的打分体系，，，，，，，低效用地的收回成本一定是低于原先市场评估价格的。。。。。。我们就是要引导土地的使用权价值回归到合理水平，，，，，，，降低后续的再开发成本，，，，，，，严控成本，，，，，，，来保障未来产业的接续空间，，，，，，，进而扶植后续产业发展。。。。。。”市规划资源局产业处负责人表示。。。。。。

??6条路径选“最优解”

??接近两个黄浦区的“空间”增量，，，，，，，不全都在郊区。。。。。。今年，，，，，，，上海中心城区首个“工业上楼”项目计划年底开工，，，，，，，它就是徐汇区的老凤祥总部。。。。。。老凤祥总部位于漕溪路270号，，，，，，，占地约1万平方米，，，，，，，建筑面积约2.5万平方米，，，，，，，是市中心难得的一处生产用地，，，，，，，在2023年综合绩效评估中被评为C类地。。。。。。

??这几年，，，，，，，老凤祥生意蒸蒸日上，，，，，，，企业转型迫在眉睫，，，，，，，于是公司决定借此契机自主更新，，，，，，，不额外增加土地，，，，，，，把横向扩建改为纵向要空间的“工业上楼”，，，，，，，容积率提升至4.5，，，，，，，建筑高度超过70米。。。。。。

??老凤祥的自主更新之路，，，，，，，是上海盘活低效产业用地的路径之一。。。。。。记者了解到，，，，，，，上海已经梳理出6条路径，，，，，，，如果土地被评为C类和D类，，，，，，，企业仍可以根据自身情况，，，，，，，选择最优解。。。。。。

??第一种是土地收回路径。。。。。。如果土地闲置处置难、无偿收回的实操难度大、退出没有强制性手段就可以采用，，，，，，，包括一系列收回工具，，，，，，，比如，，，，，，，节余土地分割转让，，，，，，，即把大块土地中空置未利用的部分分割出来，，，，，，，根据市场需求进行转让，，，，，，，既满足了不同企业的用地需求，，，，，，，又提高了土地利用效率。。。。。；；；；；；；蛘撸，，，，让使用土地的企业进行产业结构调整，，，，，，，提高土地单位产值。。。。。。

??第二种是土地储备路径，，，，，，，即国家土地储备机构通过购买的方式来获得土地使用权。。。。。。在综合绩效评估中，，，，，，，华谊集团在普陀区有义生橡胶厂、染料研究所、化学试剂研究所3处产业用地亟待转型。。。。。。刚好此时华谊需要一个创新科技园来导入新材料、新生物产业集群，，，，，，，但3幅地块又不足以承载这么大的产业。。。。。。对此，，，，，，，普陀区政府收储3幅地块，，，，，，，再拿出1幅相邻的储备土地，，，，，，，同3幅地块中位于北新泾产业园区的1幅地块合并，，，，，，，一同以带产业项目方式出让给华谊，，，，，，，由华谊投资13.84亿元打造，，，，，，，实现区企联动双赢。。。。。。

??如低效用地所属企业转型意愿较强，，，，，，，可以采用第三种路径——产业用地城市更新。。。。。。企业通过自主更新或引入市场主体，，，，，，，按规划转成新型工业、研发、保租房、商办等用地。。。。。。

??第四种是减量腾退路径。。。。。。如果低效产业用地是位于城镇开发边界外、不符合规划，，，，，，，必须恢复成农用地或生态用地。。。。。。

??第五种是以园区平台为主体实施盘活的路径。。。。。。如果企业在产业园区内，，，，，，，愿意退出产业用地或者用房、企业股权转让或把产业用房出租给园区平台的，，，，，，，园区平台可以整合产业用地、用房资源和股权资产，，，，，，，统一配置管理和高效开发利用。。。。。。

??今年首次参加进博会的全球汽车零部件巨头安波福，，，，，，，正是依靠这条路径在上海增资扩产，，，，，，，为当地带来了34.9亿元年产值。。。。。。位于嘉定的安波福，，，，，，，计划在新能源领域增资扩产，，，，，，，可苦于找不到合适的“新家”。。。。。。安亭镇得知企业需求之后，，，，，，，通过镇级平台公司向一处低效产业用地的产权人进行租赁，，，，，，，并投资2.6亿元新建了低碳绿色厂房和办公楼，，，，，，，再转租给安波福使用，，，，，，，强化了当地汽车产业群的集聚效应。。。。。。

??此外，，，，，，，还有其他政策归为第六条路径，，，，，，，如以房换地等退出政策及产业用地提容、工业上楼、土地混合利用等存量产业用地提质增效政策。。。。。。这些政策已在张江科学城、吴淞创新城首发区、市北高新走马塘、莘庄工业区等区域落地生效。。。。。。

??记者了解到，，，，，，，上海产业用地“两评估、一清单、一盘活”专项行动，，，，，，，作为加快转变超大城市发展方式、推动产业高质量发展的“211”工程，，，，，，，将以三年为一个工作周期，，，，，，，按年度滚动推进产业用地评估和盘活处置。。。。。。